Nach BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 ist eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Mit diesem Urteil ändert der BGH seinen Senatsbeschluss
Quotenabgeltungsklauseln sind zwar nach der Rechtsprechung im Prinzip möglich. Zu prüfen ist aber die Wirksamkeit der Abwälzungsklausel (Stichworte: Fristenplan, Summierungseffekt, Ausführungsart, Farbwahlklausel, Erweiterung des Begriffs der Schönheitsreparaturen etc.). Enthält die Quotenabgeltungsklausel starre Quoten, ist diese unwirksam (BGH, Urt. v. 18.10.2006 -VIII ZR 52/06). Damit ist nur eine Abgeltungsklausel mit weicher Quote möglich (BGH, Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06). Die Klausel muss sich also an den langen Schönheitsreparaturfristen von 5/8/10 Jahren orientieren. Die Fristen dürfen erst mit Einzug des konkreten Mieters beginnen. Sie müssen weich formuliert sein und klarstellen, dass die bisherige Abnutzung hypothetisch auch für die Zeit nach Auszug weiter zugrunde gelegt wird. Das bedeutet z.B., wenn der Mieter nach vier Jahren auszieht, und die Wohnung hat den Zustand, wie nach einer zweijährigen Nutzungszeit, dann hat er nicht zwei Jahre „eingespart“, so dass er 4/10 (= 2/5) der Kosten zu tragen hat, sondern 50%, was zur Folge hat, dass er 4/16 (= 1/4) der anzusetzenden Kosten zu tragen hat. Der Kostenvoranschlag auch nicht verbindlich sein. Und all das muss eindeutig aus der Klausel ohne die Gefahr einer auch möglichen anderen Auslegung hervorgehen (vgl. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 15/2013 Anm. 1).
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