1. Beruft sich ein betroffener Grundstückseigentümer gegenüber einer bauordnungsrechtlichen Maßnahme auf Bestandsschutz, so trägt dieser hierfür die Darlegungslast sowie die materielle Beweislast und damit das Risiko der Nichterweislichkeit.
2. Für sich gesehen genehmigungsfreie Teile eines Vorhabens werden von der Baugenehmigungspflicht erfasst, wenn sie unselbstständige Teile eines genehmigungspflichtigen Gesamtvorhabens sind und mit diesem eine Einheit bilden.

Der Antragsteller wendet e sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen die für sofort vollziehbar erklärte Anordnung der Beseitigung einer auf seinem Grundstück stehenden Mauer und  einer Auffüllung/ Anschüttung. Das Grundstück lag im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der 1995 in Kraft getreten ist. Die Mauer und die Auffüllung/ Anschüttend lagen innerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten Überschwemmungsgebiets, das von jeder Bebauung freizuhalten war.

Der Antragsgegner (das zuständige Landratsamt) begründete seine angegriffene Verfügung damit, dass die Mauer wohl im  Zeitraum  1975 bis 1997 errichtet worden sei. Und seit Mai 1996 bestehe im Regierungsbezirk, in dem das strittige Grundstück gelegen ist, aufgrund einer Verordnung eine Genehmigungspflicht für Anlagen in oder an Gewässern dritter Ordnung. Das – so der Antragsgegner – gelte auch für das Baugrundstück. Die Mauer liege im Übrigen im faktischen Überschwemmungsgebiet. Bei einem 100-jährigen Hochwasserereignis würde das Grundstück sowie das östliche Nachbargrundstück größtenteils überflutet. Durch die Mauer werde das Wasser oberhalb aufgestaut und entlang der Mauer auf das Nachbargrundstück geleitet. Gegen die sofort vollziehbare Beseitigungsverfügung erhob der Antragsteller Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht und beantragte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage. Das Verwaltungsgericht lehnte diesen Antrag ab. Es begründete das damit, dass die streitgegenständliche Beseitigungsverfügung rechtmäßig sei. Die streitgegenständlichen baulichen Anlagen seien formell und materiell illegal. Die Anordnung des Sofortvollzugs sei im Hinblick auf die Gefährdungslage für das Nachbargrundstück gerechtfertigt. Mit seiner Beschwerde verfolgte der Antragsteller sein Rechtsschutzinteresse weiter. Für die Mauer bestehe – so der Antragsteller – aufgrund ihres länger zurückliegenden Errichtungsdatums Bestandsschutz, jedenfalls hätten Teile der streitgegenständlichen Mauer aufgrund der geringen Höhe genehmigungsfrei errichtet werden können. Eine formelle Illegalität bestehe daher nicht.

 

Ohne Erfolg!

 

Der VGH hat hinsichtlich der Frage, ob sich der Antragsteller auf einen Bestandsschutz stützen könne, entschieden, dass der vom Antragsteller behauptete Nachweis, dass sich aus Luftbildern ergebe, dass die Mauer bereits vor dem Jahr 1961 errichtet worden sei und genehmigungsfrei gewesen wäre, nicht erwiesen sei. Aus den vorgelegten Luftbildern aus dem Jahr 1961 sei für den Senat die streitgegenständliche Mauer nicht zu erkennen. Nach dem zur Zeit der Entscheidung bestehenden Sach- und Streitstand gäbe es daher keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass sich die Frage des genauen Zeitpunkts der Errichtung der Mauer klären lasse. Und für die Tatsache, dass die Mauer im Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigungsfrei bzw. materiell rechtmäßig war, trage  der Antragsteller die Darlegungs- und Beweislast. Berufe sich ein betroffener Grundstückseigentümer – wie vorliegend – gegen eine bauordnungsrechtliche Verfügung auf den Bestandsschutz, so trage dieser hierfür die Darlegungs- sowie materielle Beweislast und damit das Risiko der Nichterweislichkeit. Die Nichterweislichkeit des Zeitpunkts der Errichtung der Mauer und damit ihrer Rechtskonformität gehe zu seinen Lasten. Soweit der Antragsteller vorgetragen habe, dass aufgrund der geringen Höhe Teile der Mauer genehmigungsfrei hätten errichtet werden können, führe dies nicht zu einer formellen Legalität dieser Teile der Mauer. Für sich gesehen Genehmigungsteile eines Vorhabens werden von der Baugenehmigungspflicht erfasst, wenn sie unselbstständige Teile eines genehmigungspflichtigen Gesamtvorhabens sind und mit diesem eine Einheit bilden, so dass hier die Mauer, die aus drei Teilabschnitten besteht, insgesamt der Genehmigungspflicht unterlag und nicht in genehmigungspflichtige und genehmigungsfreie Teile aufgespalten werden könne.

Die Entscheidung dürfte richtig sein. Sie macht in ihrer Konsequenz einmal mehr bewußt, welches große Risiko Grundstückseigentümer haben, wenn auf ihrem Baugrundstück eine bauliche Anlage vorhanden ist, die nach dem heutigen Recht materiell illegal ist (z. B. Lage im bauplanungsrechtlichen Außenbereich oder auch kein Einfügen nach in den ungeplanten Innenbereich oder eben auch die Lage im Überschwemmungsgebiet u. v. a.) und eine schriftliche Baugenehmigung nicht vorgelegt werden kann. Kommt es in solchen Konstellationen zu einer ordnungsbehördlichen Verfügung (Beseitigungsverfügung, Nutzungsuntersagungsverfügung), obliegt es dem Eigentümer, den Nachweis zu führen, dass die bauliche Anlage entsprechend dem seinerzeit geltenden Recht errichtet wurde. Bleiben bei diesem Nachweis auch nur geringe „Restzweifel“, ist dieser Nachweis letztendlich nicht zur Überzeugung des Gerichts geführt. Die Nichterweislichkeit geht in diesem Fall zu Lasten des Grundstücksegentümers. Denn dieser beruft sich auf ein „Gegenrecht“. Die Entscheidung des VGH zeigt im Übrigen auch mal wieder, dass es bei einheitlichen Baumaßnahmen unmöglich ist, diese in „genehmigungsfreie“ und „genehmigungspflichtige“ Teile aufzuspalten. In der Praxis spielt kann das z. B. Dann Bedeutung haben, wenn mit einer Baumaßnahme bereits begonnen wurde, aber noch keine – für den Baubeginn eigentlich vorausgesetzte – Baugenehmigung vorliegt. Da bei solchen Sachlagen für die Baumaßnahme insgesamt eine Genehmigungspflichtigkeit besteht, führt das dazu, dass die Bauaufsichtsbehörde sofort vollziehbar die Baumaßnahmen untersagen kann. Auch die Durchführung von genehmigungsfreien Maßnahmen kann gegebenenfalls dazu führen, dass der Bestandsschutz hierdurch verlorengeht und dann bei zwingenden Genehmigungshindernissen (Lage im bauplanungsrechtlichen Außenbereich usw.) eine neue Baugenehmigung nicht erteilt werden kann, somit ein endgültiger Abbruch des Gebäudes droht. Auch hier sollte daher in Zweifelsfällen stets das Baugenehmigungs- oder das Bauvoranfrageverfahren abgewartet werden, bevor mit dem Bau begonnen wird.