Der Begriff „Gebäudetyp-E“ bezeichnet keinen spezifischen Gebäudetypus unter technischen Gesichtspunkten, sondern steht für den Wunsch nach einer vereinfachten, experimentellen, effizienten und damit flexiblen Planung und Ausführung von Gebäuden, die sich von den als „enges Korsett“ wahrgenommenen ca. 20.000 baurelevanten Regelungen – davon über 4.000 DIN-Normen – jedenfalls zum Teil löst. Die Hoffnung ist, größere planerische Freiheit zu ermöglichen, ohne auf die hohen Sicherheitsstandards für die Errichtung von Gebäuden zu verzichten.

Mit dieser Zielsetzung hat das Bundesjustizministerium am 11.07.2024 den „Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus Gebäudetyp-E-Gesetz“ (Referentenentwurf) vorgelegt. Dieser enthält Regelungen zur Anpassung der seit dem 01.01.2018 im BGB zu findenden neuen bauvertragsrechtlichen Gesetze.

Worum geht es?

Ins BGB sollen Regelungen für den neuen Vertragstyp „Gebäudeverträge zwischen fachkundigen Unternehmern“ aufgenommen werden. Hierfür soll mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz eine Anpassung des BGB erfolgen. Konkret geht es darum, mindestens zwei Vorschriften anzupassen. Erstens soll in § 650a BGB ein Absatz 3 eingefügt werden, der bautechnische Normungen in allgemein anerkannte Regeln der Technik und solche, die es nicht (mehr) sind, aufteilt. Und zweitens soll im neu gestalteten § 650o BGB die Beschaffenheitsvereinbarung und Sachmängelhaftung für den neuen Vertragstyp geregelt sein.

Warum sind diese Anpassungen beabsichtigt?

Bereits seit einigen Jahren forcieren die Architektenkammern einen neuen Gebäudetyp, den Gebäudetyp E. Dabei steht „E“ für einfach oder experimentell. Die Architektenkammern verstehen darunter einen Gebäudetyp, bei dem  nicht alle allgemein anerkannten Regeln der Technik gewährleistet werden müssen. Denn durch die Vielzahl der in Deutschland geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik werde das Bauen – so die leicht nachvollziehbare Sichtweise der Architektenkammern – verkompliziert, Innovationen werden verhindert und das Bauen  werde außerdem immer teurer. Durch den Gebäudetyp E versprechen sich die Architektenkammern schnelleres, aber auch kostengünstiges Bauen. Auf dem letzten Wohnungsgipfel im September 2023 hatte die Bundesregierung diesen Gedanken aufgegriffen und als Bestandteil des 14-Punkte-Plan vorgestellt:

Bauen muss zukünftig einfacher, schneller und günstiger werden. Dazu soll das Bauen im Sinne des Gebäudetyps E befördert werden, indem die Partner eines Bauvertrages Spielräume für innovative Planung vereinbaren können, namentlich mittels Abweichen von kostenintensiven Standards. Die Bundesländer beabsichtigen, dazu Änderungen der Musterbauordnung und der Landesbauordnungen vorzunehmen. Die Bundesregierung wollte eine ‘Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E’ bis Ende des Jahres 2024 vorlegen, um dafür zu sorgen, dass für die Beteiligten vereinfachtes Bauen rechtssicher gelingen kann.

Seit dem 11.07.2024 ist nun klar, dass es der Gebäudetyp E von der Idee in die Realität schaffen kann – und wohl auch tatsächlich wird. 

Wie soll das durch das Gebäudetyp-E-Gesetz erreicht werden?

Hauptmerkmal des Referentenentwurfs ist die Erklärung, dass bautechnische Normen nicht mehr automatisch allgemein anerkannte Regeln der Technik sind. Dies soll nur noch für sicherheitstechnische Festlegungen gelten. Reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale sollen nicht länger als allgemein anerkannte Regeln der Technik eingestuft werden können. Für die Baupraxis bedeutet dies, dass bei Abschluss eines Gebäudetyp-E-Vertrages Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik keinen Mangel mehr darstellen, wenn sich die Abweichungen auf reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale beziehen. Aktuell ist es zwar für alle Bauverträge möglich, eine vergleichbare Folge durch Vertragsgestaltung zu erreichen. Dies setzt aber die Einhaltung umfassender Aufklärungs- und Hinweispflichten des Auftragnehmers voraus. Und das ist daher regelmäßig nur bedingt bzw. unter Inkaufnahme von gewissen Risiken rechtlich sicher.

Eben dieser Problematik will der Gesetzgeber nunmehr mit dem Gesetzesentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz entgegenwirken. Dazu soll in den Regelungen zum Bauvertrag in § 650a Abs. 3 BGB die Aufnahme einer Konkretisierung des Begriffs der „anerkannten Regeln der Technik“ helfen. Demnach soll für bautechnische Normungen, die sicherheitstechnische Festlegungen enthalten, die Vermutung gelten, dass es sich insoweit um „anerkannte Regeln der Technik“ handelt. Im Umkehrschluss gilt die Vermutung, dass bautechnische Normungen, die reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale bilden, keine „anerkannten Regeln der Technik“ sind. Durch diese Abstufung soll gewährleistet werden, dass sicherheitsrelevanten Normen weiterhin vollumfänglich eingehalten werden, während auf Ausstattungs- und Komfortmerkmale zugunsten einer kostensensitiven Planungs- und Bauleistung verzichtet werden kann, ohne dass das diese Planung bzw. das Bauwerk infolgedessen als mangelhaft anzusehen ist. In etwa so hatte sich bereits das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 09.02.2023 – 5 U 227/21 geäußert und ausgeführt, dass einer DIN-Norm die Vermutung einer allgemein anerkannten Regel der Technik dann nicht innewohne, sofern diese ohne einen Bezug zum Sicherheits- oder Qualitätsniveau herzustellen lediglich ein bestimmtes Ausstattungsniveau vorgibt, also nur ein Komfort-Niveau beschreibe.

Mit Gebäudetyp-E-Gesetz ist Verzicht auf „allgemein anerkannte Regeln der Technik“ unter fachkundigen Unternehmern für Gebäudebauverträge möglich!

Mittels dem Gebäudetyp-E-Gesetz sollen Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik zwischen fachkundigen Unternehmern rechtssicher möglich gemacht werden. Hierfür sollen zielgerichtet neue Regelungen für den sogenannten Gebäudebauvertrag getroffen werden. Neben der neuen Vermutungsregelung zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik in § 650a Abs. 3 BGB soll – zugeschnitten auf den „Gebäudetyp E“ – ein neues Kapitel 4 über „Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern“ ins BGB eingefügt werden. Der dann neue § 650o BGB ermöglicht für Gebäudebauverträge, also Verträge über Bauleistungen an Gebäuden und Außenanlagen, zwischen fachkundigen Unternehmern den Verzicht auf die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ bzw. deren Unterschreitung . Bei Gebäudebauverträgen zwischen fachkundigen Unternehmern soll damit künftig keine Verpflichtung mehr bestehen, über Risiken und Konsequenzen eines Abweichens von den anerkannten Regeln der Technik aufzuklären. Zudem soll auch das bloße Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik keinen Sachmangel mehr begründen, wenn dennoch

* ein funktionstaugliches Bauwerk hergestellt wurde,

* die Sicherheit und dauerhafte Gebrauchstauglichkeit des Werks auf anderem Wege in gleichwertiger Weise gewährleistet ist und

* der Unternehmer dem Besteller vor Ausführung der Bauleistung die Abweichung angezeigt hat.

Der Begriff der Fachkunde ist dadurch geprägt, dass aufgrund einer technischen Ausbildung entsprechende Kenntnisse über die im Baugewerbe einschlägigen anerkannten Regeln der Technik vorhanden sind. Er ist so zu verstehen, dass ein Unternehmer der Immobilienbranche entweder selbst über diese Kenntnisse verfügt oder in seine internen Organisation Mitarbeiter eingebunden hat, die diese Kenntnisse aufweisen.

Diese Regelung gelten auch für Architekten- und Ingenieurverträge sowie Bauträgerverträge, für die es bereits seit dem 01.01.2018 spezielle gesetzliche Regelungen im BGB gibt.

Für Verbraucher und nicht fachkundige Unternehmer sollen diese Regelungen jedoch aufgrund mangelnder Branchenkenntnis und der insoweit bestehenden Schutzbedürftigkeit nicht gelten.

Wie geht es weiter?

Bereits im Herbst dieses Jahres soll der Gesetzesentwurf zum Gebäudetyp-E beschlossen werden. Das Gesetz soll dann Anfang 2025 in Kraft treten.

Zuvor wird der Gesetzgeber aber mit der teils erheblich von verschiedenen Seiten geäußerter Kritik umgehen müssen. Z. B. begrüsste zwar der Deutsche Anwaltverein (DAV), vertreten durch den Ausschuss Privates Bau- und Architektenrecht, grundsätzlich die Bemühungen des Gesetzgebers zur Deregulierung, sieht aber – nachvollziehbar – Probleme an der handwerklichen Umsetzung der geplanten Regelungen.

Flankierende Maßnahmen sind in Arbeit!

Nahezu zeitgleich zum Gebäudetyp-E-Gesetz stößt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen derzeit weitere Gesetzesänderungen an, die Bestandteil des „Bau-Turbo-Pakts“ sind, den Bund und Ländern bereits im Herbst 2023 geschlossen haben. Um das Planen, Genehmigungen und Bauen schneller, einfacher und günstiger zu machen, wurde mit dem „Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung“ eine umfangreiche Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) durch Kabinettsbeschluss vom 04.09.2024 angestoßen. Daneben sollen einige Anpassungen der TA-Lärm dafür sorgen, dass mehr Wohnraum geschaffen werden kann.