Der Besteller muss darlegen und beweisen, dass eine Vereinbarung über eine Baukostenobergrenze in einer bestimmten Höhe als Beschaffenheitsvereinbarung zustande gekommen ist. Andernfalls scheidet eine Haftung des Architekten wegen Baukostenüberschreitung aus.
Was war passiert?
Ein Bauherr beauftragt einen Architekten im Oktober 2020 zunächst mündlich mit Leistungen entsprechend der HOAI-Leistungsphasen 1 bis 3 (Grundlage Ermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung) sowie 5 bis 8 (Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung (Bauüberwachung)). Später wurde der Vertrag schriftlich dokumentiert. Im Vertragsdokument waren Baukosten nicht angegeben. Der Architektenvertrag wurde noch während der Leistungsphase 8 einvernehmlich durch Aufhebungsvereinbarung vorzeitig beendet.
Daraufhin beanspruchte der Architekt Honorar in Höhe von rund 23.000 Euro. Der Bauherr erklärte gegen den Honoraranspruch die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Schadensersatz wegen „Baukostenüberschreitung“. Das Landgericht gab der Honorarklage in voller Höhe statt und verneinte den vom Bauherrn im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Schadensersatzanspruch. Dagegen wandte sich die Berufung des Bauherrn.
Ohne Erfolg!
Die Berufung wurde zurückgewiesen. Dem Bauherrn stehe – so das OLG München – kein Anspruch wegen Baukostenüberschreitung zu. Er habe nicht hinreichend dargelegt und bewiesen, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Beschaffenheitsvereinbarung über eine Baukostenobergrenze zustande gekommen sei.
Eine solche setze – so weiter das OLG München – regelmäßig voraus, dass sich die Vertragsparteien eines Architektenvertrags auf eine solche Regelung als verbindlich verständigt haben. Nicht ausreichend sei die bloße Angabe einer „Kalkulationsgrundlage“. Es bestehe grundsätzlich keine Darlegungs- oder Beweiserleichterung zugunsten des Bauherrn. Im relevanten Zeitpunkt des Vertragsschlusses, und zwar der mündlichen Vereinbarung, habe es in der zu beurteilenden Sache nur „voraussichtliche“ Schätzkosten als Kalkulationsgrundlage für die Honorarermittlung gegeben. Weitergehende Darlegungen dazu, wann der Architekt mit welchem Inhalt dem Bauherrn versprochen haben soll, dass eine bestimmte Baukostenobergrenze nicht überschritten werde, fehle. Auch die Angabe einer einseitigen Kostenvorstellung des Bauherrn sei nicht schlüssig dargetan. Schließlich sei – so letztendlich das OLG München – der Bauherr auch hinsichtlich des ihm angeblich entstandenen Schadens darlegungsfällig geblieben.
Die Entscheidung dürfte richtig und konsequent sein – und gemahnt jeden Bauherrn, bei der Vertragsgestaltung (und deren Dokumentation) sorgsam zu sein.
Die Baukostenobergrenze ist regelmäßig ein erbitterter Streitpunkt bei Vertragsverhandlungen. Fraglich ist, ob ein Bauherr hier aber insisteieren sollte bzw. überhaupt muss bzw. sollte. Oder könnte er bei der Vertragsgestaltung das Thema nicht einfachunberücksichtigt lassen und nach Vertragsschluss die Baukostenobergrenze einseitig vorzugeben? Denn Hintergrund ist, dass im Rahmen der Grundlagenermittlung der Architekt die Kostenvorstellungen des Auftraggebers regelmäßig ohnehin zu erfragen und den wirtschaftlichen Rahmen für das Bauvorhaben abzustecken hat (einhellige Rechtssprechung). Die vom Auftraggeber auf Nachfrage des Architekten geäußerten Kostenvorstellungen sind nach der Rechtsprechung des BGH „in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht“. Und selbst wenn der Architekt widerspräche, so könnte der Besteller die Einhaltung einer bestimmten Baukostenobergrenze – nach strittiger, aber wohl richtiger Auffassung – jedenfalls einseitig anordnen (§ 650q Abs. 1, § 650b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB). Die vorbeschriebene Pflicht zur Klärung des wirtschaftlichen Rahmens trifft den Architekten auch beim Durchlaufen der Zielfindungsphase nach § 650p Abs. 2 BGB. Mit der Zustimmung zur vorgelegten Planungsgrundlagen und Kosteneinschätzung werden die darin ermittelten Planungs- und Überwachungsziele einschließlich der Kostenvorstellungen Vertragsinhalt.