1. Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs (hier: Dachsanierungsarbeiten).
2. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der WEG-Verwalter berechtigt ist, „die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen“, führt nicht dazu, dass der Verwalter bevollmächtigt ist, eine nicht beschlossene Dachsanierung zu beauftragen.
3. Schließt der hierzu nicht bevollmächtigte WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft mit einem Unternehmen einen Bauvertrag, ist er dem Unternehmer zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung des Vertrags verweigert.
4. Einem Handwerksunternehmen muss nicht bekannt sein, dass ein WEG-Verwalter nicht dazu berechtigt ist, im Namen der Eigentümergemeinschaft Bauverträge über Dachsanierungsarbeiten zu schließen.
Der ehemalige Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beauftragte einen Bauhandwerker mit Dachdecker- und Spenglerarbeiten mit einem Volumen von über 100.000 Euro. Der Verwalter erklärte hierbei „Auftrag erteilt 30.05.2019 für WEG D.“. Ein Beschluss der GdWE für diesen Auftrag gab es nicht. Die Schlussrechnung von 132.051,79 Euro zahlte nach Abnahme des Verwalters “für die WEG D.“ der Verwalter aus Mitteln der GdWE und aus Eigenmitteln bis auf einen Restbetrag von 22.317,10 Euro vollständig. Der Auftragnehmer verlangte vom Verwalter als „Vertreter ohne Vertretungsmacht“ diesen Betrag. Das LG Augsburg wies die Klage.
Zu Unrecht!
Das OLG München hob die Entscheidung auf und verurteilte den Verwalter zu Zahlung. Der Verwalter – so das OLG München – handelte als Vertreter ohne Vertretungsmacht, so dass dem Auftragnehmer gegen ihn ein Anspruch aus § 179 Abs. 1 BGB zustehe. Aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG a. F. folge kraft Gesetzes keine Vertretungsmacht, weil es an einem Beschluss der WEG fehle. Gleiches gelte für die Regelung in der Gemeinschaftsordnung.
Hieraus ergäbe sich keine Generalvollmacht o. Ä. des Verwalters, weil die Instandhaltung und Instandsetzung den Eigentümern nach wie vor gemeinschaftlich obliegen. Anhaltspunkte dafür, dass der AN die mangelnde Vertretungsmacht des Verwalters kannte, lagen – so das OLG München – nicht vor.
Seit dem 01.12.2020 vertritt der Verwalter kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG) – Grundstückskauf- und Darlehensverträge ausgenommen – die WEG, die jetzt Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) heißt. Diese Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unbeschränkbar (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Der Unternehmer muss sich also „nur“ die Verwalterstellung nachweisen lassen. Der Verwalter ist daher der einzige (richtige) Adressat für Bedenkenhinweise an die WEG. Fragen der Vertretungsmacht stellen sich daher nur noch nach den Grundsätzen des Missbrauchs der Vertretungsmacht in Ausnahmefällen.