1. Mängelansprüche des Erwerbers aus Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, wenn deren Errichtung nicht zu lange zurückliegt. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt war und die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.
2. Liegt den Erwerbsverträgen eine Baubeschreibung über eine anspruchsvoll gestaltete Stadtvilla mit drei exklusiven Eigentumswohnungen zu Grunde, schuldet der Bauträger einen Schallschutz, der ein erhöhtes, die Anforderungen der DIN 4109 übersteigendes Maß erfordert.
3. Bei der Berechnung der Höhe einer Minderung ist der vereinbarte Kaufpreis um das Verhältnis herabzusetzen, um das das mangelhafte Werk gegenüber einem mangelfreien Werk im Wert herabgesetzt ist.

Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus. In der Baubeschreibung warb er u. a. mit der Errichtung einer „anspruchsvoll gestalteten Stadtvilla mit drei exklusiven Eigentumswohnungen“. Die ersten Erwerber bezogen das Objekt im Februar 2010. Ein weiterer Erwerber schloss im März 2010 einen notariellen Kaufvertrag mit dem Bauträger und bezog das Objekt im September 2010. Die jeweiligen Verträge werden als „Kaufverträge“ und die Vertragsparteien als „Verkäufer“ bzw. „Käufer“ bezeichnet. Die Erwerber forderten Schadensersatz und machten Minderung geltend wegen verschiedener Baumängel. Unter anderem wurde Minderung des Kaufpreises wegen unzureichendem Schallschutz beansprucht. Der Bauträger bestritt auch noch in der Berufungsinstanz die Mangelhaftigkeit seiner Leistung und war der Ansicht, hinsichtlich des Erwerbers, der erst im September 2010 eingezogen ist, komme Kaufrecht zur Anwendung.

Ohne Erfolg!

Hinsichtlich sämtlicher Erwerber findet Werkvertragsrecht Anwendung – so das OLG Frankfurt. Unerheblich seien insoweit die Bezeichnung des Vertrags oder der Vertragsparteien. Denn nach Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrags und der Interessenlage der Vertragsparteien hat sich der Bauträger auch gegenüber dem Erwerber, der erst nach der Errichtung eingezogen ist, verpflichtet, ein mangelfreies Bauwerk zu errichten. Weiterhin komme nach Ansicht des OLG, unter Verweis auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15) die Anwendbarkeit von Kaufrecht ohnehin nur dann in Betracht, wenn zwischen Errichtung und Vertragsschluss jedenfalls zwei Jahre liegen. Zur Bestimmung des „Bau-Solls“ zog das Gericht die Baubeschreibung heran. Sofern dort von einer „anspruchsvoll gestalteten Stadtvilla“ und der „Exklusivität“ der Eigentumswohnungen die Rede sei, haben die Erwerber Anspruch auf eine Errichtung, welche die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 übersteige. Das gewährleiste  die vom Bauträger erbrachte Leistung  nicht. Das Werk sei – so das OLG – mangelhaft. Hinsichtlich der Höhe der Minderung bestimmte das Gericht zunächst die Gesamtwohnfläche und die „bemakelten Flächen“ der einzelnen Wohnungen. Sodann wurde die Summe der bemakelten Flächen in Relation zur Gesamtfläche gesetzt, um die „zu mindernde Fläche“ zu ermitteln. Diese betrug vorliegend gut 16 %. Bezogen auf den Gesamtkaufpreis (Summe aller gezahlten Kaufpreise, hier 405.000 Euro) ergäbe sich ein Gesamtminderungsbetrag von ca. 65.000 Euro, der sodann auf die Erwerber entsprechend der jeweils „bemakelten Fläche“ verteilt wurde.

Das OLG Frankfurt setzte seine Rechtsprechung zur Bedeutung von Baubeschreibungen im Rahmen der Erwerbs vom Bauträger fort. Unklar blieb allerdings, welche Schallschutzwerte die Leistung des Bauträgers hätte gewährleisten müssen, um der exklusiven, anspruchsvoll gestalteten Stadtvilla gerecht zu werden.