Themen

  • VOB-Vertrag: Hemmung der Gewährleistungsfrist durch Mängelbeseitigungsarbeiten; Beginn der  neuen Gewährleistungsfrist
  • Einschränkung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters – Stärkung der Eigenveranwortung des Mieters

VOB-Vertrag: Hemmung der Gewährleistungsfrist durch Mängelbeseitigungsarbeiten; Beginn der neuen Gewährleistungsfrist

Standen in diesem Jahr verständlicherweise bisher eher rechtspolitische Anliegen im Mittelpunkt unseres Rechtsreport, wenden wir uns nun auch wieder rechtlichen Einzelfragen zu. In der letzten Zeit mehrten sich bei uns Anfragen zur Verjährung von Mängelansprüchen im VOB/B – Vertrag im Zusammenhang mit Mängelbeseitigungsleistungen, so dass wir auf eine Entscheidung des BGH 7. Zivilsenat, Entscheidungsdatum: 25.09.2008, Aktenzeichen: VII ZR 32/07 besonders hinweisen. Demnach gilt:

  1. Bessert der Auftragnehmer nach Abnahme nach, wird bei Vereinbarung der VOB/B die Gewährleistungsfrist grundsätzlich gehemmt, bis die Mängelbeseitigungsarbeiten abgenommen sind (Rn.17).
  2. Die Hemmung endet auch, wenn der Auftraggeber die Abnahme endgültig verweigert, weil er eine weitere Erfüllung des Vertrages ablehnt.
  3. Sie endet ferner, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung verweigert.
  4. Sie endet auch, wenn der Auftragnehmer seinerseits die weitere Mängelbeseitigung ablehnt (Rn.17).
  5. Erbringt der Auftragnehmer Mängelbeseitigungsleistungen und werden diese abgenommen, beginnt mit der Abnahme die neue Gewährleistungsfrist des § 13 Nr. 5 Satz 3 VOB/B.

Dadurch werde das Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Nachbesserung besonders sachgerecht gewahrt, weil er so vor unzureichenden Nachbesserungsversuchen und neuen, erst durch die Nachbesserung herbeigeführten Mängeln geschützt werde.

§ 13 Nr. 5 Abs. 1 Satz 3 VOB/B gehe davon aus, dass eine Abnahmeprüfung erfolge, mit der die Erklärung des Auftragnehmers, die Mängelbeseitigung sei vorgenommen worden, überprüft und evtl. auch beanstandet werden könne. Damit werde zugleich stillschweigend vorausgesetzt, dass die Hemmung der alten Frist bis zur Abnahme oder einer ihr gleichstehenden Erklärung nicht beendet werde. Würde der Auftragnehmer die eingetretene Hemmung der Gewährleistungsfrist allein durch die einfache Erklärung beenden können, er habe den Mangel beseitigt, obwohl die Leistung nicht mängelfrei erbracht worden sei, wäre der Schutz für den Auftraggeber unvollkommen.

Ergänzend stellt der BGH fest, dass die Hemmung der Verjährung fortdauere, wenn der Auftragnehmer nach versagter Abnahme weitere Mängelbeseitigungsversuche vornimmt.

Sollte im Vertrag eine förmliche Abnahme vereinbart sein, bezieht sich diese nur auf den erwähnten § 12 VOB/B und nicht auf die Abnahme von Mängelbeseitigungsarbeiten.

Die Entscheidung soll Klarheit schaffen und beide Seiten anhalten, sich also eindeutig zu erklären. So wird ein taktierender Auftragnehmer durchaus mit der Hemmung der Verjährung bestraft, wenn er die Mängelbeseitigung nicht klar ablehnt. Da derjenige, der aus der Beendigung der Hemmung Rechte herleiten will, also hier der Auftragnehmer, insoweit die Beweislast trägt, empfiehlt es sich für ihn, insoweit klare Erklärungen abzugeben und den Beendigungstatbestand beweiskräftig zu dokumentieren.

Einschränkung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters – Stärkung der Eigenveranwortung des Mieters

Für viele von uns als Mieter oder Vermieter interessant ist auch die BGH – Entscheidung vom 15.10.2008.

Dem Vermieter von Wohnraum obliegt im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht ohne besonderen Anlass keine regelmäßige Generalinspektion etwa der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter (Az.: VIII ZR 321/07).

Im zugrunde liegenden Sachverhalt gehörte dem Beklagten (= der Vermieter) ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst Dunstabzugshaube) ausgestattet waren. Der Kläger (= der Mieter) hatte das Appartement Nr. 11 gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers/Mieters durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht wurde. Der Kläger hatte wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten/Vermieter unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten/Vermieters hatte das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtete sich die vom Berufungs-gericht zugelassene Revision des Klägers/Mieters, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass dem Kläger/Mieter wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte/Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar treffe den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckte sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, müsse der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er müsse im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände sind aber nicht festgestellt worden.

Fazit:
Der BGH hat mit dieser Entscheidung eindeutig Position bezogen, während er in seinem Urteil vom 20.10.1965 (Az.: VIII ZR 154/63) bezüglich eines im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehenen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung noch offen gelassen hatte, ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Mietwohnung veranlassen müsse und nur gemeint, dass die Anforderungen an den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter technischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dürfen. Mit der neuen Entscheidung des BGH hat die abweichende Recht-sprechung unterer Instanzgerichte (beispielsweise auch AG Potsdam, Urteil vom 23.06.1994; Az.: 20 C 913/92) nicht länger präjudizielle Wirkung.

Insgesamt wird man die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters entsprechend eingeschränkt interprtieren dürfen.