Themen

  • Rückabwicklung des Beitritts zu einem Immoblienfonds wegen unrichtiger Angaben im Prospekt
  • Entwurf der Sektorenverordnung

Rückabwicklung des Beitritts zu einem Immobilienfonds wegen unrichtiger Angaben im Prospekt

In Zeiten der Immoblienkrise überlegt der ein oder andere seine bisherigen Dispositionen. Ein Fall, bei dem eine solche Rückabwicklung in Betracht kommt, hat nun der BGH mit grundsätzlicher Bedeutung für die Verteilung der Beweislast zugunsten der Anleger entschieden. So kann jedenfalls wegen unrichtiger Angaben etwa der Lage des Grundstücks und des Werts für Grund und Boden im Prospekt die Rückabwicklung des Beitritts zum Immobilienfonds verlangt werden. Dabei besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die unrichtige Darstellung der Lage des Grundstücks oder des Bodenwerts im Prospekt für die Entscheidung, einem geschlossenen Immobilienfonds beizutreten, wegen der Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses ursächlich ist, BGH, Urt. v. 02.03.2009 – II ZR 266/07.

Schon das Berufungsgericht hatte erkannt, dass die für den Fonds z.B. als Gründungsgesellschafter und Treuhandkommanditist verantwortlichen für unrichtige Prospektangaben aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen haften.

Rechtsfehlerhaft hat aber das Berufungsgericht die Ursächlichkeit der unstreitigen bzw. behaupteten Prospektmängel für die Anlageentscheidung verneint. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen eine tatsächliche Vermutung dafür besteht, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war (st.Rspr. BGHZ 79, 337, 346; Sen.Urt. v. 3. Dezember 2007 – II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16; v. 21. März 2005 – II ZR 149/03, ZIP 2005, 763; v. 19. Juli 2004 – II ZR 354/02, ZIP 2004, 1706; v. 1. März 2004 – II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104; v. 15. Dezember 2003 – II ZR 244/01, ZIP 2004, 312; v. 14. Juli 2003 – II ZR 202/02, ZIP 2003, 1651). Durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospekts wird in das Recht des Anlegers eingegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht. Das Bestehen von Handlungsvarianten ist nicht geeignet, diese auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung bei Immobilien zu entkräften, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht (BGH, Urt. v. 9. Februar 2006 – III ZR 20/05, ZIP 2006, 568).

Eine Ausnahme kommt allenfalls bei von vornherein spekulativen Geschäften in Betracht, bei denen es nur um das Maß der Sicherheit geht (vgl. BGHZ 160, 58, 66).

Zu Unrecht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die falsche Angabe zur Lage des Grundstücks bei B. kein für die Anlageentscheidung wesentlicher Umstand gewesen sei, weil eine Mietgarantie abgegeben und das Grundstück langfristig vermietet worden sei. Die Lage ist ein für die Bewertung einer Immobilie maßgebender Umstand, weil sie sich auf den Vermietungserfolg auswirkt.

Daran ändern weder die hier gegebene Mietgarantie noch der Umstand etwas, dass ein langfristiger Mietvertrag geschlossen worden ist. Eine befristete Mietgarantie ist keine nachhaltige Sicherung des Erwerbers, die von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstände der Vermietung und der erzielbaren Miete befreit (vgl. BGH Urt. v. 10. Oktober 2008 – V ZR 175/07, NJW 2008, 3699; Urt. v. 15. Juni 2000 – III ZR 305/98, ZIP 2000, 1392). Sie kann – was allgemein bekannt ist und gerade bei Anlagemodellen immer wieder deutlich wird – infolge wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Vertragspartners jederzeit ausfallen. Ebenso kann sich schnell erweisen, dass der langfristige Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, weil er seine wirtschaftlichen Aussichten falsch eingeschätzt hat. Sowohl für die Möglichkeit der Wiedervermietung als solche als auch für den erzielbaren Mietzins gewinnt die Lage des Grundstücks dann entscheidende Bedeutung.

Prozessual wird mit dieser Entscheidung erneut der Anlegerschutz betont und also die Verantwortung und Sorgfaltspflichten der Geschäftbetreibenden unterstrichen. Nur der anlegende Spekulant wird weniger geschützt.

Entwurf der Sektorenverordnung

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi) hat den Verbänden am 07. April 2009 den „Entwurf einer Verordnung über die Vergabe von Aufträgen im Bereich des Verkehrs, der Trinkwasserversorgung und der Energieversorgung (Sektorenverordnung – SektVO), Stand: 06. April 2009“ übersandt.

Die SektVO soll für öffentliche Auftraggeber in den Bereichen des Verkehrs, der Trinkwasserversorgung und der Energieversorgung (Sektorentätigkeit) für die Vergabe öffentlicher Liefer-, Bau- und Dienstleistungsaufträge nach § 99 GWB gelten.

Dies bedeutet, dass Auftraggeber in den Bereichen Verkehr, Trinkwasser- und Energieversorgung zukünftig neben dem 4. Teil des Gesetzes gegen Wettbewerbs-beschränkung (GWB) die Sektorenverordnung anzuwenden haben, sofern Aufträge vergeben werden, die im Zusammenhang mit einer Sektorentätigkeit stehen.

SektVO wird für den Sektorenbereich die Vergabeverordnung (VgV) ersetzen. Zugleich entfällt eine Unterscheidung in Sektorenauftraggeber, die den 3. Abschnitt und Sektorenauftraggeber, die den 4. Abschnitt der Vergabe- und Vertragsverordnung anzuwenden haben.

Wir gehen davon aus, dass diese mit nur noch wenigen Änderungen noch in diesem Jahr in Kraft tritt und werden Sie zeitnah unterrichten.

Anlage: Entwurf der Sektorenverordnung und Begründung.